به گزارش ستاد رویداد تراکنش ایران، نشست تخصصی «توکن‌سازی؛ راهکارهای نوین تأمین مالی و افزایش استطاعت‌پذیری مسکن» با حمایت بانک مسکن و حضور جمعی از مدیران این بانک برگزار شد. سید محسن فاضلیان، عضو هیئت‌مدیره بانک مسکن، محمدابراهیم محمدپورزرندی، عضو هیئت‌مدیره بانک مسکن، مصطفی خلقت‌دوست، مدیر فناوری تأمین سرمایه و مدیر پروژه بانک مسکن و محمدحسن ترابی، عضو هیئت عامل و معاون مدیرعامل بانک مسکن در امور پشتیبانی، از سخنرانان این نشست بودند. محور اصلی گفت‌وگوها، بررسی راهکارهایی برای استفاده از ظرفیت بازار سرمایه، توسعه ابزارهای نوین تأمین مالی و ایجاد سازوکارهای مشارکتی در بخش مسکن بود.
تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی در شرایطی با چالش‌های مختلف مواجه است که محدودیت منابع اعتباری بانک‌ها، افزایش هزینه مصالح و کاهش توان مالی بخشی از متقاضیان، فاصله میان تقاضای مسکن و ظرفیت تأمین آن را افزایش داده است. مباحث این نشست بر این مسئله متمرکز بود که چگونه می‌توان با استفاده از ابزارهایی مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری و توکن‌سازی دارایی‌های ملکی، منابع تازه‌ای را به بازار مسکن وارد کرد و در عین حال، نیاز واقعی سازندگان و توان پرداخت خانوارها را در طراحی این ابزارها در نظر گرفت.
صندوق‌های زمین و ساختمان ظرفیت بازار سرمایه را به بخش مسکن متصل می‌کنند
سید محسن فاضلیان، عضو هیئت‌مدیره بانک مسکن، در آغاز نشست با بررسی ظرفیت‌های بازار سرمایه برای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی، به تجربه فعالیت شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن در توسعه ابزارهای مالی این حوزه اشاره کرد. او ابراز امیدواری کرد که روند تحول و گسترش فعالیت‌های این مجموعه در سال جاری و سال‌های آینده، زمینه استفاده مؤثرتر از ظرفیت بازار سرمایه را برای پاسخ‌گویی به نیازهای بخش مسکن فراهم کند.
فاضلیان با اشاره به تجربه ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان، این ابزار را یکی از نمونه‌های مشارکت بازار سرمایه در تأمین منابع مورد نیاز ساخت‌وساز دانست. به گفته او، شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن و سایر شرکت‌ها و مؤسسات مالی در شکل‌گیری و توسعه این صندوق‌ها نقش داشته‌اند و در مجموع حدود ۱۹ صندوق در این حوزه تأسیس شده است. این تجربه از نگاه او نشان می‌دهد که می‌توان علاوه بر تسهیلات بانکی، از سازوکارهای سرمایه‌گذاری جمعی نیز برای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی استفاده کرد.
عضو هیئت‌مدیره بانک مسکن همچنین به ظرفیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) اشاره کرد و نقش آن‌ها را در ایجاد روش‌های متفاوت مشارکت سرمایه‌گذاران در بازار دارایی‌های ملکی مورد توجه قرار داد. در این رویکرد، بازار سرمایه می‌تواند امکان ورود منابع مالی گروه‌های مختلف سرمایه‌گذار را فراهم کند و بخشی از وابستگی تأمین مالی مسکن به تسهیلات مستقیم بانکی را کاهش دهد.
توکن‌سازی املاک آماده با پروژه‌های در حال ساخت تفاوت دارد
فاضلیان در ادامه سخنان خود، توکن‌سازی دارایی‌های ملکی را از منظر ماهیت و وضعیت دارایی مورد بررسی قرار داد و بر ضرورت تفکیک املاک ساخته‌شده از پروژه‌های در حال احداث تأکید کرد. او توضیح داد که استفاده از مدل‌های توکن‌محور برای دارایی‌هایی که وجود خارجی دارند و مراحل ساخت آن‌ها به پایان رسیده است، می‌تواند کاربرد و چارچوب روشن‌تری داشته باشد.
از نگاه او، وضعیت فیزیکی و حقوقی دارایی، یکی از عوامل مهم در انتخاب شیوه مناسب تأمین مالی و سرمایه‌گذاری است. در مورد ساختمان‌های تکمیل‌شده، موضوع سرمایه‌گذاری بر یک دارایی موجود متمرکز است؛ در حالی که پروژه‌های در حال ساخت با مجموعه‌ای از تعهدات اجرایی، هزینه‌های آینده و ریسک‌های مربوط به تکمیل پروژه مواجه‌اند. این تفاوت‌ها باید هنگام طراحی ابزارهای مالی مبتنی بر دارایی‌های ملکی مورد توجه قرار گیرند.
مباحث این بخش بر این نکته تأکید داشت که توکن‌سازی را نمی‌توان راهکاری یکسان برای تمام دارایی‌ها و پروژه‌های ساختمانی در نظر گرفت. انتخاب مدل مناسب به ویژگی‌های ملک، مرحله پیشرفت پروژه و سازوکار مشارکت سرمایه‌گذاران وابسته است و لازم است پیش از توسعه ابزارهای جدید، وضعیت دارایی پایه و تعهدات مرتبط با آن مشخص باشد.
فاصله میان تقاضای مسکن و توان تأمین مالی همچنان قابل‌توجه است
محمدابراهیم محمدپورزرندی، عضو هیئت‌مدیره بانک مسکن، در ادامه نشست به فاصله میان تقاضای موجود برای مسکن و توان تأمین مالی طرح‌های ساختمانی پرداخت و محدودیت منابع بانکی و توان اقتصادی متقاضیان را از موانع اصلی پاسخ‌گویی به این نیاز دانست. او با اشاره به تجربه اجرای یکی از طرح‌های تأمین مسکن، آماری از تعداد متقاضیان و میزان پیشرفت فرایند تأمین واحدهای مسکونی ارائه کرد.
به گفته محمدپورزرندی، در این طرح حدود پنج میلیون نفر در گروه مخاطبان قرار داشتند که از میان آن‌ها، یک‌ونیم میلیون نفر واجد شرایط شناخته شدند. همچنین حدود ۷۵۰ هزار نفر وارد فرایند اجرایی شدند، اما تعداد واحدهای تأمین یا تحویل‌شده حدود ۷۰ هزار واحد بوده است. او با اشاره به فاصله قابل‌توجه میان این ارقام، بر دشواری تأمین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد تأکید کرد.
عضو هیئت‌مدیره بانک مسکن توضیح داد که بخشی از متقاضیان، توانایی تأمین آورده مورد نیاز برای مشارکت در طرح‌های مسکن را ندارند و همین مسئله می‌تواند ادامه فرایند ساخت یا بهره‌مندی آنان از واحدهای مسکونی را با مشکل مواجه کند. از سوی دیگر، بانک‌ها نیز به دلیل محدودیت منابع و سقف اعتباری، همواره امکان تأمین تمام منابع مورد نیاز پروژه‌ها را در اختیار ندارند. به گفته او، این محدودیت‌ها باعث شده‌اند شبکه بانکی نتواند همه تعهدات پیش‌بینی‌شده در حوزه تأمین مالی مسکن را به‌طور کامل اجرا کند.
مباحث مطرح‌شده در این بخش نشان داد که افزایش منابع مالی، تنها یکی از ابعاد مسئله مسکن است و توان پرداخت متقاضیان نیز باید در طراحی ابزارهای جدید مورد توجه قرار گیرد. در شرایطی که بخشی از خانوارها توان تأمین آورده اولیه را ندارند، توسعه روش‌های مکمل تأمین مالی باید با نیاز گروه‌های درآمدی مختلف و شرایط واقعی بازار هماهنگ باشد.
نوسان قیمت مصالح، برنامه‌ریزی مالی پروژه‌های ساختمانی را دشوار می‌کند
مصطفی خلقت‌دوست، مدیر فناوری تأمین سرمایه و مدیر پروژه بانک مسکن، در بخش دیگری از نشست با بررسی مشکلات ساخت‌وساز از منظر عرضه و تأمین منابع، بر ضرورت هماهنگی میان جریان مالی پروژه و نیازهای واقعی مراحل ساخت تأکید کرد. او توضیح داد که تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی تنها به فراهم کردن سرمایه اولیه محدود نیست و تغییر هزینه‌ها در طول اجرای پروژه می‌تواند برنامه‌ریزی مالی سازندگان را با دشواری مواجه کند.
خلقت‌دوست با اشاره به تأثیر نوسانات نرخ ارز بر قیمت مصالح و محصولات ساختمانی توضیح داد که تغییرات هزینه تأمین کالا می‌تواند بر برآوردهای اولیه پروژه اثر بگذارد و منابع پیش‌بینی‌شده را برای ادامه ساخت ناکافی کند. در چنین شرایطی، سازندگان علاوه بر تأمین منابع مالی، باید زمان‌بندی تهیه مصالح و تعهدات مربوط به تحویل کالا را نیز با مراحل اجرایی پروژه هماهنگ کنند.
او برای توضیح این موضوع به نمونه پروژه‌ای اشاره کرد که در مرحله گودبرداری قرار دارد، اما بخشی از محصولات فولادی مورد نیاز آن قرار است در ماه‌های بعد تولید یا عرضه شود. این مثال از نگاه او نشان می‌دهد که فاصله زمانی میان نیاز پروژه و دسترسی به مصالح، می‌تواند بر هزینه نهایی و روند پیشرفت ساخت اثر بگذارد. بنابراین، طراحی ابزارهای تأمین مالی باید علاوه بر جریان پول، زمان و شیوه تأمین کالاهای مورد نیاز پروژه را نیز در بر بگیرد.
زیرساخت استاندارد عرضه می‌تواند از تعهدات بدون پشتوانه جلوگیری کند
خلقت‌دوست در ادامه پیشنهاد ایجاد بستری استاندارد برای سامان‌دهی عرضه محصولات و مصالح ساختمانی را مطرح کرد و بر ضرورت شفافیت در میزان موجودی، زمان تحویل و تعهدات عرضه‌کنندگان تأکید داشت. او با اشاره به تجربه برخی پلتفرم‌های آنلاین طلا و مسئله خالی‌فروشی، هشدار داد که در طراحی زیرساخت‌های جدید حوزه ساختمان نیز باید از شکل‌گیری تعهداتی که پشتوانه واقعی ندارند، جلوگیری شود.
از نگاه او، وجود یک بستر هماهنگ می‌تواند ارتباط میان عرضه‌کنندگان مصالح و مصرف‌کنندگان واقعی را بهبود دهد و امکان برنامه‌ریزی دقیق‌تر برای تأمین نیاز پروژه‌ها را فراهم کند. در این مدل، لازم است میزان عرضه کالا، موجودی واقعی و تعهدات مربوط به تحویل با یکدیگر تناسب داشته باشند تا احتمال ایجاد اختلال در زنجیره تأمین کاهش یابد.
مباحث این بخش نشان داد که افزایش کارایی تأمین مالی مسکن به توسعه زیرساخت‌های اجرایی و تجاری نیز وابسته است. اگر منابع مالی برای یک پروژه فراهم باشد، اما مصالح در زمان مناسب یا مطابق تعهدات عرضه نشوند، روند ساخت همچنان با مشکل مواجه خواهد شد. به همین دلیل، هماهنگی میان منابع مالی، تأمین کالا و برنامه زمان‌بندی پروژه، از الزامات مهم طراحی مدل‌های جدید تأمین مالی ساختمان به شمار می‌رود.
توکن‌سازی املاک به مشارکت تمام بازیگران زنجیره ارزش نیاز دارد
محمدحسن ترابی، عضو هیئت عامل و معاون مدیرعامل بانک مسکن در امور پشتیبانی، در بخش دیگری از نشست با بررسی توکن‌سازی املاک از منظر راهبردی، بر ضرورت شناخت فرصت‌های جدید و فراهم کردن شرایط استفاده از آن‌ها تأکید کرد. او توضیح داد که توکن‌سازی می‌تواند ظرفیت‌های تازه‌ای برای بازیگران بازار مسکن ایجاد کند، اما بهره‌برداری مؤثر از این فرصت‌ها به بررسی الزامات مختلف و شکل‌گیری سازوکارهای اجرایی مناسب وابسته است.
ترابی با اشاره به ابعادی مانند ساختار، فناوری، توزیع و تحرک‌پذیری، توضیح داد که توسعه مدل‌های توکن‌محور باید در چارچوب زنجیره ارزش املاک مورد بررسی قرار گیرد. از نگاه او، تبدیل یک دارایی ملکی به توکن، تنها بخشی از فرایند است و برای شکل‌گیری یک مدل قابل اجرا، لازم است زیرساخت‌های فناوری، ساختارهای مالی و سازوکارهای مشارکت و توزیع نیز متناسب با ویژگی‌های بازار مسکن طراحی شوند.
معاون مدیرعامل بانک مسکن همچنین بر اهمیت مشارکت سازندگان، انبوه‌سازان، مالکان و نهادهای دولتی تأکید کرد و توضیح داد که هیچ‌یک از این گروه‌ها به‌تنهایی نمی‌توانند تمام ظرفیت‌های مورد نیاز برای توسعه توکن‌سازی املاک را فراهم کنند. به اعتقاد او، موفقیت این مدل به همکاری میان بازیگرانی وابسته است که هر یک بخشی از فرایند تأمین مالی، ساخت، مالکیت یا عرضه دارایی را بر عهده دارند.
ترابی با اشاره به تجربه‌های جهانی در حوزه توکن‌سازی، مفهوم «نقشه فرصت‌ها» را نیز مطرح کرد و توضیح داد که تحولات فناورانه معمولاً زمینه شکل‌گیری مدل‌های جدید فعالیت اقتصادی را فراهم می‌کنند. به گفته او، شناسایی این فرصت‌ها و تدوین راهبردی مشخص برای استفاده از آن‌ها، از اقداماتی است که بانک‌ها و سایر بازیگران بازار مسکن باید مورد توجه قرار دهند. از این منظر، توکن‌سازی تنها یک تغییر فناورانه نیست، بلکه می‌تواند زمینه بازنگری در مدل‌های مشارکت و تأمین مالی دارایی‌های ملکی را فراهم کند.
تأمین مالی مسکن به ترکیب ابزارهای بانکی، سرمایه‌گذاری و فناوری نیاز دارد
مجموع دیدگاه‌های مطرح‌شده در نشست «توکن‌سازی؛ راهکارهای نوین تأمین مالی و افزایش استطاعت‌پذیری مسکن» نشان داد که پاسخ‌گویی به نیازهای بخش مسکن، فراتر از افزایش تسهیلات بانکی یا معرفی یک ابزار فناورانه جدید است. محدودیت منابع اعتباری، توان مالی متقاضیان، نوسانات هزینه ساخت و ضرورت هماهنگی میان تأمین‌کنندگان و سازندگان، از جمله عواملی هستند که باید در طراحی مدل‌های جدید تأمین مالی مورد توجه قرار گیرند.
سخنرانان با اشاره به تجربه صندوق‌های زمین و ساختمان، ظرفیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و امکان استفاده از توکن‌سازی دارایی‌های ملکی، بر ضرورت گسترش روش‌های مشارکت سرمایه‌گذاران در بازار مسکن تأکید کردند. در عین حال، تفاوت میان املاک آماده و پروژه‌های در حال ساخت، اهمیت تعیین وضعیت دارایی پایه، شفافیت تعهدات و طراحی سازوکارهای متناسب با هر نوع سرمایه‌گذاری را برجسته کرد.
برآیند نشست بر ضرورت ایجاد همکاری میان بانک‌ها، بازار سرمایه، شرکت‌های فناوری، سازندگان، مالکان و نهادهای مسئول متمرکز بود. در چنین رویکردی، توکن‌سازی می‌تواند یکی از ابزارهای مکمل تأمین مالی و توسعه مشارکت در دارایی‌های ملکی باشد، اما افزایش استطاعت‌پذیری مسکن تنها زمانی به هدفی دست‌یافتنی‌تر تبدیل می‌شود که این ابزارها با توان پرداخت خانوارها، هزینه واقعی ساخت و نیازهای اجرایی پروژه‌ها هماهنگ شوند.
دوازدهمین رویداد بزرگ تراکنش ایران از ۱۰ تا ۱۲ آبان ۱۴۰۵ با مشارکت بیش از ۱۰۰ بانک و شرکت، برگزاری ۲۶ نشست تخصصی و بیش از ۱۰۰ سخنرانی، بخش نمایشگاهی و جشنواره‌های تخصصی در تهران برگزار می‌شود.
علاقه‌مندان برای کسب اطلاعات بیشتر می‌توانند به سایت تراکنش ایران مراجعه کنند. همچنین اخبار روزانه، گزارش‌های تصویری و آخرین اطلاعات رویداد از طریق سایت فابانیوز منتشر می‌شود.
برای کسب اطلاعات بیشتر می‌توانید ویژه‌نامه دوازدهمین رویداد بزرگ تراکنش ایران را دریافت کنید.
تراکنش دوازدهم ایران میزبان هزاران مدیر و متخصص و بیش از ۱۰۰ بانک و شرکت فعال اکوسیستم صنایع مالی، بانکی، پرداخت، نوآوری، فناوری، تلکام، تجارت الکترونیکی و اقتصاد دیجیتال ایران است و علاوه بر بخش نمایشگاهی با برپایی ۲۶ نشست و بیش از ۱۰۰ سخنرانی، چالش‌ها و دغدغه‌های روز اکوسیستم را به بحث می‌گذارد.
شبکه پایدار، تراکنش در حال انجام است
گفت‌وگوی کاربران
نظر شما می‌تواند این بحث را کامل‌تر کند.
اولین نفری باشید که درباره این نوشته گفتگو را شروع می‌کند.